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Wie hoch darf die Kreditsumme und der Kaufpreis bei einem Immobilienkauf sein?

Der maximale Kaufpreis – planen Sie Ihr Finanzierungsbudget

Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, empfiehlt sich zunächst ein Kassensturz: Welchen Betrag können Sie monatlich für die Rückzahlung eines Kredites aufbringen? Im folgenden Artikel erfahren Sie, wie Sie Ihr maximales Budget und die mögliche Kreditsumme für Ihr Vorhaben berechnen.

Wie hoch darf die monatliche Rückzahlungsrate sein?

Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick über Ihre monatlichen Einkünfte: Welcher Betrag steht Ihnen jeden Monat zur Verfügung? Beziehen Sie dabei nur das Einkommen ein, das tatsächlich Monat für Monat auf Ihrem Konto landet. Wichtig ist, dass das Verhältnis zwischen Kreditrate und monatliche Einkommen stimmt – denn nur so ist die Kalkulation realistisch. Empfehlenswert ist es, nicht mehr als 35 bis 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Rückzahlung eines Kredits einzusetzen. Wer im Monat 2.800 Euro verdient, sollte also zwischen 980 und 1.120 Euro für die Baufinanzierung einsetzen.

Tipp: Setzen Sie maximal nur 35 bis 40 Prozent Ihres monatlichen Nettoeinkommens, für die Rückzahlung des Kredits ein!

So berechnen Sie Ihre maximale Kreditrate

Stiftung Warentest zeigt eine alternative Rechnung zur Ermittlung der monatlichen Kreditrate: Die Experten gehen bei ihrer Kalkulation von der bisherigen Miete und dem monatlichen Sparbetrag aus.

Bisherige Miete:
1.000 Euro monatlich

Nebenkosten im neuen Eigenheim:
– 400 Euro monatlich

Monatlicher Sparbetrag:
+ 200 Euro monatlich

Mögliche Kreditrate:
800 Euro monatlich

Sie könnten dementsprechend…

800 Euro monatlich / bzw. 9.600 Euro jährlich

…für die Rückzahlung eines Kredits aufbringen.

Planen Sie den Bau eines eigenen Häuschens, wissen Sie noch nicht, welche Nebenkosten auf Sie zukommen. Ein Wert von 4 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ist hier eine gute Richtlinie.

In unserem Beispiel handelt es sich um eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern (100 x 4€/qm= 400 Euro).

Denken Sie bei der Kalkulation unbedingt an Rücklagen, denn gerade beim eigenen Häuschen kommt es im Laufe der Zeit zu Reparaturen und Instandhaltungen.

Um nun die maximale Kredithöhe zu ermitteln, legen Sie einen monatlichen Zins- und Tilgungssatz fest. Gehen wir von einem monatlichen Zinssatz in Höhe von 2 Prozent und einer monatlichen Tilgung von 3 Prozent aus, beträgt die monatlich fällige Annuität insgesamt 5 Prozent. Die Laufzeit für den Kredit liegt bei diesem Beispiel bei rund 25 Jahren.

Tipp: Die Nebenkosten Ihrer Immobilie berechnen Sie am besten mit 4€ pro Quadratmeter Wohnfläche.

Ihre Rechnung sieht wie folgt aus: 9.600 Euro jährlich : 5 x 100 = 192.000 Euro

Wenn Sie jeden Monat 800 Euro für die Rückzahlung einer Baufinanzierung zur Verfügung haben, könnten Sie also ein Darlehen über 192.000 Euro aufnehmen.

Legen wir ein Nettoeinkommen von 2.800 Euro zugrunde und nehmen an, dass Sie 35 Prozent des Gehalts für die Finanzierung aufwenden, ergibt sich folgendes Beispiel:

2.800 x 35 %= 980 Euro monatlich bzw. 11.760 Euro jährlich

11.760 Euro : 5 x 100 = 235.200 Euro

Bei diesem Beispiel wäre bei 2 Prozent Zinsen und 3 Prozent Tilgung also ein Baukredit in Höhe von 235.200 Euro möglich.

Die Höhe des maximalen Kaufpreises

Haben Sie die maximale Kreditsumme ermittelt, berechnen Sie das Gesamtbudget, das Ihnen zusammen mit Ihrem Eigenkapital zur Verfügung steht. Wie viel Ersparnisse haben Sie auf dem Konto und wie viel wollen Sie in die Finanzierung einbringen?

Ein Beispiel zeigt die Kalkulation:

Sparguthaben: 75.000 Euro
Reserve: – 15.000 Euro
möglicher Kredit: + 192.000 Euro
Gesamtbudget: 252.000 Euro

Behalten Sie 15.000 Euro also Reserve, könnten Sie also bis zu 252.000 Euro für Ihr Vorhaben aufwenden. Gehen wir von einer maximalen Kreditsumme von 235.200 Euro aus, erhöht sich Ihr Budget auf 295.200 Euro.

Die Gesamtkosten Ihres Vorhabens

Beginnen Sie nun, sich nach einer geeigneten Immobilie umzusehen, bedenken Sie, dass zusätzlich zum Kaufpreis weitere Kosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerkosten oder Notarkosten anfallen. Insgesamt betragen die Nebenkosten rund 10 Prozent des Kaufpreises. Bei einem maximalen Finanzierungsbudget von 252.000 Euro könnten Sie sich also bei Abzug von Nebenkosten in Höhe von 10 Prozent eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 226.800 Euro leisten ( 252.000 Euro – 25.200 Euro).

Ideal ist eine Finanzierung, bei der Sie mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Damit senken Sie das Finanzierungsrisiko und profitieren durch den Eigenkapitaleinsatz von attraktiveren Konditionen bei Ihrer Bank.

Perfekt kalkulieren – schuldenfrei spätestens zum Rentenbeginn

Experten raten, die Baufinanzierung so zu planen, dass Sie zum Rentenbeginn schuldenfrei sind. Aus der maximalen Laufzeit ergibt sich der erforderliche Tilgungssatz. Entscheiden Sie sich für ein Annuitätendarlehen, zahlen Sie jeden Monat eine gleichbleibend hohe Rate zurück. Die Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Zinsen berechnet die Bank stets nur auf den Restschuldbetrag, so dass der Zinsanteil im Laufe der Zeit abnimmt, während der Tilgungsanteil um die Zinsersparnis zunimmt. Nach Angaben von Stiftung Warentest dauert es bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einem Tilgungssatz von 3,09 Prozent 25 Jahre, bis Sie den Kredit vollständig getilgt haben. Entscheiden Sie sich für eine Tilgung von 1,98 Prozent, dauert es sogar 35 Jahre, bis Sie schuldenfrei sind. Eine genaue Kalkulation ist also sehr zu empfehlen.

Der optimale Tilgungssatz für Ihr Vorhaben

Gerade in Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen empfiehlt sich ein Tilgungssatz von mindestens 3 Prozent. Die niedrige Zinshöhe hat bei einem Annuitätendarlehen Einfluss auf die Tilgungshöhe, so dass sich bei einer geringen Tilgung die Laufzeit extrem verlängern würde. Mit einem Tilgungsrechner berechnen Sie die optimale Tilgung für Ihr Vorhaben.

Fazit:

Eine umsichtige Kalkulation Ihrer Finanzierung ist unerlässlich. Belasten Sie sich keinesfalls mit einer zu hohen Kreditrate, denn das führt auf Dauer zu finanziellen Problemen, sobald eine unvorhergesehene Ausgabe dazukommt. Entscheidend ist, dass Sie möglichst langfristig planen und auch an die Bildung von Rücklagen denken. Gemeinsam mit einem kompetenten Berater stellen Sie Ihre Baufinanzierung auf eine solide Grundlage.